Приватизация жилых помещений в МКД

Приватизация жилого помещения – добровольная и бесплатная процедура. В результате нее граждане становятся собственниками занимаемого ими государственного или муниципального жилья.

В РФ осталось около 500 000 неприватизированных жилых помещений. Их нанимателям и обслуживающим дома управляющим организациям будет полезна информация о том, как проводится приватизация и к каким изменениям она ведет.

С начала приватизации жилых помещений право на нее реализовало более 80 процентов граждан. Процесс замедлил темпы, но до полного завершения еще далеко. В связи с этим в 2017 году бесплатную приватизацию в России сделали бессрочной.

Основную часть не приватизировавших жилье граждан составляют те, кто:

  • живет в аварийных домах;
  • живет в общежитиях;
  • не может прийти к договоренности о приватизации внутри семьи.

У приватизации много нюансов. Не все могут ею воспользоваться, и не на все виды недвижимости она распространяется. Основные положения описываются в статье 217 ГК РФ. Некоторые важные моменты о приватизации прописаны в ЖК РФ, в том числе, сроки ее проведения. Наиболее подробно о процедуре рассказывает закон о приватизации от 1991 года.

Преимущества и недостатки приватизации

 Приватизация предполагает смену владельца жилья. Принадлежащее государству (муниципалитету) жилище переходит в собственность одного или нескольких граждан. Последствий смены статуса квартиры много, и не все они однозначно положительные для нового владельца.

Преимущества приватизации для собственника:

  • снимаются ограничения на распоряжение имуществом. Владельцу становится доступна продажа, сдача в аренду, обмен, передача в дар и другие действия;
  • приватизированная квартира передается по наследству;
  • выселить владельца можно только при предоставлении аналогичного жилья или возмещении его стоимости;
  • можно сделать перепланировку при получении необходимых согласований;
  • квартира в собственности может служить залогом для ипотеки;
  • можно прописывать и выписывать людей по своему желанию.

Есть у приватизации жилых помещений и недостатки:

  • владелец ежегодно платит налог на недвижимость;
  • ежемесячно нужно оплачивать капитальный ремонт МКД, причем тарифы постоянно повышаются. Если жилье остается в собственности государства, то средства на капремонт вносит именно оно;
  • при отсутствии завещания право на квартиру нанимателя получают все законные наследники.

Особая ситуация сложилась с аварийными домами. У владельцев квартир в них есть свои причины отказываться от приватизации. Аварийные МКД расселяют, и для жителей есть два сценария: 

  • собственники получают жилье аналогичной площади;
  • нанимателям выдается квартира из расчета 18 м2 на каждого человека.

В такой ситуации каждая семья выбирает для себя наиболее выгодный сценарий.

Объекты, на которые распространяется приватизация

 В статье 15 ЖК РФ описываются критерии отнесения помещений к категории жилых:

  • статус недвижимости у объекта, что не позволяет считать жильем бытовки, дома на колесах и прочие передвижные конструкции;
  • наличие отдельного входа;
  • соответствие санитарно-гигиеническим нормам и требованиям пожарной безопасности.

Из статьи 16 ЖК РФ следует, что таким условиям удовлетворяют дома (целиком или их части), квартиры и комнаты. Для понимания: приватизация комнаты в коммунальной квартире возможна. В отдельной муниципальной квартире выделить и приватизировать комнату нельзя.

Правительством установлен ряд норм для признания помещения жилым.

  1. Нахождение дома в жилой зоне.  
  2. Исправность несущих конструкций. Допускаются незначительные деформации, которые не угрожают работоспособности остальных элементов.  
  3. Безопасность передвижения людей внутри жилых помещений.  
  4. Отсутствие препятствий для перемещения предметов как по дому, так и в пределах каждой отдельной комнаты.  
  5. Наличие основных инженерных коммуникаций. Отопление – обязательно, при отсутствии центрального оно может быть печным. В малоэтажной застройке допускается отсутствие водопровода и канализации.
  6. Оборудование и коммуникации дома должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам и правилам безопасности.

Если какое-то из условий не выполняется, то жилое помещение не может выступать в качестве объекта приватизации.  

Кто может приватизировать жилье

До появления закона о приватизации граждане нашей страны занимали квартиры по договору социального найма. Нанимателем становилось одно ответственное лицо. Приватизировать квартиру, занимаемую по указанному договору, может сам квартиросъемщик и все прописанные члены семьи.

Семейный кодекс трактует понятие «члены семьи» достаточно широко. Помимо состоящих в законном браке мужа и жены, их детей, родителей и внуков сюда включаются и иные родственники. Если у нанимателя есть иждивенцы с пропиской, то их тоже могут признать родственниками.

Для оформления приватизации жилых помещений требуется согласие всех совершеннолетних граждан с пропиской. От членов семьи в возрасте 14-18 лет понадобится письменное разрешение. В составлении заявления о приватизации должны поучаствовать все перечисленные граждане. Заявка сопровождается подачей пакета документов.

Права на приватизацию лишены:

  • недееспособные граждане;
  • лица, ранее уже приватизировавшие жилье.    

Принципы приватизации

 Опишем шесть основных принципов приватизации жилых помещений.

  1. Право бесплатной приватизации дается один раз.

Исключение – несовершеннолетние граждане, которые вошли в число владельцев приватизированной их родителями или иными лицами квартиры. После 18 лет у человека появляется право еще раз получить бесплатное жилье.

  1. Приватизация бесплатна.

Изначально в законодательстве о приватизации присутствовало слово «продажа». В 1992 году его исключили, и процедура стала бесплатной для всех граждан страны.

  1. Правом наделены только граждане РФ.

Это прописано в ФЗ-54 от 15 мая 2001 года. До принятия закона приватизация была доступна гражданам других государств. По Конституции (пункт 3 статьи 62) иностранцам и лицам без гражданства предоставляются те же права и обязанности, что и россиянам. Однако в части получения бесплатного жилья сделано исключение.

  1. Приватизируется только государственное и муниципальное жилье.

Нельзя приватизировать квартиру, которая принадлежит коммерческой структуре. Организация может бесплатно передать ее частному лицу, но это будет процедура дарения, регламентируемая ГК РФ.

  1. Приватизируется только жилье, занимаемое по договору соцнайма.

Социальный жилой фонд подходит для приватизации, коммерческий – нет. Если квартира не заселена, то бесплатно получить ее в собственность можно только путем безвозмездной передачи.

  1. Приватизация добровольна.

Гражданин может изъявить волю и использовать право на приватизацию, а может отказаться от участия в ней. Если все проживающие согласны, то каждый получает долю в квартире. При отказе кого-то из членов семьи от права на долю жилье тоже можно приватизировать. Оно передается в собственность остальным родственникам, за исключением отказавшегося. При отказе от приватизации за прописанным гражданином сохраняется право пожизненного проживания в квартире (статья 19 ФЗ-189 от 29 декабря 2004 г.). Лишается его он в случае снятия с регистрации. 

Этапы приватизации

 Процедуру приватизации жилого помещения следует разделить на 6 этапов.

  1. Принятие решения.

Члены семьи решают перевести квартиру в частную собственность и определяются с числом ее владельцев. Здесь учитываются плюсы и минусы приватизации, описанные выше.

  1. Обращение в уполномоченный орган.

Заявитель обращается в местную администрацию. Ее представители заключают с инициатором договор о приватизации. Он вместе с пакетом документов в дальнейшем передается в Росреестр, регистрирующий права на жилье.

  1. Сбор документов.

Для проведения приватизации потребуется:

  • утвержденное в администрации заявление;
  • подтверждение законного права на жилье (ордер, договор соцнайма);
  • техпаспорт квартиры (дома) из БТИ;
  • кадастровый паспорт (доступен на сайте Росреестра);
  • подтверждение числа прописанных лиц;
  • свидетельство о браке (при его наличии);
  • справка об отсутствии коммунальных долгов;
  • паспорт заявителя;
  • подтверждение оплаты госпошлины.

Все эти документы предоставляются в администрацию. В местных жилищных отделах требования к пакету сопровождающих заявление бумаг могут различаться. Это надо уточнять отдельно.

  1. Проверка документов.

Бумаги проверяются на комплектность и правильность оформления.

  1. Итоги рассмотрения.

В администрации документы рассматривают 2 месяца. Росреестр регистрирует права в течение 10 дней.

  1. Подписание договора.

Если приватизация одобрена, то заявитель подписывает договор о передаче квартиры в собственность. Завершением процедуры считается внесение записи о смене владельца в ЕГРН.    

Составление договора приватизации

 Сторонами договора выступают будущие собственники (один или несколько) и государство (иногда – госпредприятие). В этом соглашении 4 части:

  • описательная, содержит сведения о субъектах правоотношений;
  • предметная, информация об объекте договора;
  • права и обязанности сторон;
  • общие условия соглашения.

Указываются правила пользования жильем, описываются действия с квартирой в случае смерти владельца и прочая второстепенная информация. Завершается документ простановкой даты и подписей.  

Расторжение договора приватизации

 В редких случаях граждане пытаются расторгнуть договор приватизации жилого помещения. Делается это также в местной администрации, где пишется соответствующее заявление.

При расторжении договора квартира вновь становится собственностью государства, а за нанимателем сохраняется право пожизненного пользования ею. Продать, обменять и провести прочие действия с жильем гражданин, естественно, больше не может.

Право приватизации считается использованным, второй раз она уже недоступна.

Администрация может отказать в расторжении договора, если:

  • для заявителя это жилье не единственное;
  • имеются коммунальные долги или иные связанные с квартирой обременения.    

Отказ в приватизации

 Гражданам отказывают в приватизации по трем основным причинам.

  1. Несоответствующий статус жилья.

Вероятность отказа высока, если речь идет о:  

  • квартире в военном городке;  
  • комнате в общежитии, если здание является федеральной собственностью.

Приватизация возможна после его передачи муниципалитету;  

  • доме, назначенном под снос;  
  • служебном жилье.
  1. Вопросы к будущим собственникам.

Проблемой может стать перерыв в прописке в приватизируемом жилье, отсутствие согласия между членами семьи, смерть заявителя и так далее. Такие случаи часто оспариваются, каждый из них надо рассматривать отдельно.

  1. Несоответствие документов.

Ошибки, недочеты, подозрения в подделке, бюрократические проблемы с получением подтверждающих бумаг – все это может затянуть процесс приватизации или привести к отказу в ней.

Источник gkh.ru 

Контакты
Аварийно-диспетчерская служба
+7 (978) 788-39-66 (круглосуточно)
UKPOBEDA82@yandex.ru
Паспортист
+7 978 788-47-16 (9:00-13:00)
UKPOBEDA82@yandex.ru