Как оформить кредит на капитальный ремонт в доме со спецсчётом

ЖК РФ предусматривает возможность проведения капремонта в многоквартирном доме с привлечением кредитных средств, если накопленных на специальном счёте денег недостаточно для оплаты запланированных работ. Читайте о том, как взять такой кредит в банке и что делать, если после этого сменится владелец спецсчёта.

Создать спецсчёт и выбрать его владельца

Собственники на общем собрании в доме, выбрав специальный счёт как способ формирования

Как оформить кредит на капитальный ремонт в доме со спецсчётом

фонда капремонта, определяют размер ежемесячного взноса, кредитную организацию, где счёт будет открыт, и владельца этого счёта (п. 1 ч. 3, ч. 4 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем счёта в зависимости от формы управления домом становится ТСЖ/ТСН, ЖК, УО или региональный оператор (ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

Собственники на ОСС могу принять решение о получении владельцем специального счёта – УО, ТСЖ/ТСН, ЖСК – кредита или займа на проведение капитального ремонта общего имущества дома.

Такой вариант проведения капремонта выгоден в том случае, если на специальном счёте, где формируется фонд, недостаточно средств на все необходимые работы. Тогда собственники могут дать поручение владельцу счёта взять на эти цели кредит.

Повысить собираемость платежей за капремонт в доме

Чтобы подать заявку на кредит для проведения капремонта, необходимо соблюсти несколько требований ЖК РФ и кредитных организаций:

  1. Фонд капремонта формируется на спецсчёте, открытом в одном из утверждённых ЦБ РФ для этого банков. 1 октября Центробанк утвердил список из шести банков, соответствующих этим требованиям: Газпромбанк (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «АЛЬФА-БАНК», ПАО Сбербанк, ПАО Банк, АО «Россельхозбанк», «ФК Открытие». Предыдущий список состоял из 5 банков, с 1 октября перечень пополнился банком «ФК Открытие».
  2. Владельцем специального счёта является УО, ТСЖ или жилищный кооператив, которые и станут заёмщиками по кредиту.
  3. Собираемость платежей жителей дома за капитальный ремонт находится на высоком уровне. Банк имеет право установить собственные требования к этому показателю.
  4. Решение о проведении ремонта в кредит принято на общем собрании собственников помещений в доме.

Размер кредита, на который может рассчитывать тот или иной многоквартирный дом, зависит от двух основных факторов: размера взноса на капремонт, установленного на общем собрании собственников в МКД, и площади дома. Эти параметры позволят банку определить сумму, ежемесячно поступающую на спецсчёт.

Напомним, что размер взноса на 1 кв. м. площади, установленный в МКД, не может быть ниже минимального уровня, утверждённого органами исполнительной власти субъекта РФ (ч. 8.1 ст. 156, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Собственники вправе на ОСС увеличить взнос, сделав его выше минимального. В таком случае шанс получить необходимую сумму кредита увеличится.

Провести общее собрание собственников и подать заявку в банк

Итак, разберёмся в последовательности действий УО и собственников в ситуации, когда необходимо взять кредит на капремонт:

1. Оценить состояние общего имущества, составить перечень необходимых работ и их стоимость.

УО и собственники поймут, какая сумма кредита им понадобится для проведения капитального ремонта. Если сумма нужна внушительная, то заёмщикам следует подумать об увеличении размера взноса на капремонт с 1 кв. м., а также оценить процент собираемости взносов в доме. На этом этапе УО уже может обратиться в разные кредитные организации и собрать их предложения, чтобы выбрать наиболее подходящий кредитный продукт.

2. Подготовить общее собрание, в повестку дня которого необходимо, помимо обязательных о выборе председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, включить следующие вопросы:

  • провести капитальный ремонт общего имущества дома;
  • утвердить перечень работ по капремонту, сроки их проведения и смету, подрядную организацию, лицо, которое будет от лица собственников подписывать акты, источники финансирования;
  • профинансировать капремонт с привлечением кредитных средств;
  • поручить УО подать заявку на кредит;
  • заключить кредитный договор с указанием существенных условий договора: названия банка, цели и суммы кредита, сроков заключения и исполнения договора, а также лица, которое будет от лица собственников его заключать.

Отметим, что последний вопрос сразу выносится на голосование только в том случае, если владелец спецсчёта уже имеет информацию о кредитных предложениях различных банков и готов представить наиболее выгодную кредитную программу собственникам.

Если этой информации ещё нет, то собственники поручают УО/ТСЖ собрать такие данные и в установленный срок представить их на другом общем собрании. Тогда собственники утвердят банк для получения кредита, его сумму и сроки.

При необходимости собственники на ОСС утверждают повышение размера взноса на капитальный ремонт, что позволит им рассчитывать на большую сумму кредита. Также, согласно ч. 1.2 ст. 44 ЖК РФ, в повестку включается вопрос о погашении кредита и уплаты процентов за счёт средств фонда капитального ремонта.

3. Провести общее собрание собственников в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Решение о получении кредита на капремонт должно быть принято не менее ⅔ от всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол ОСС оформляется в соответствии со ст. 46 ЖК РФ.

4. УО как заёмщик готовит пакет документов, необходимых для подачи в банк: копию протокола ОСС, выписку со спецсчёта, заявление на получение кредита и другие документы, которые потребует банк. После этого заёмщик обращается с заявкой в кредитную организацию от лица собственников помещений в МКД.

Заключить кредитный договор с банком

Если банк одобрил заявку, то между ним и владельцем спецсчёта оформляется кредитный договор. Важно, чтобы в нём были чётко указаны:

  • роль управляющей организации как лица, действующего от имени сообщества собственников;
  • солидарная ответственность собственников помещений за невыплату кредита, а не владельца спецсчёта.

Когда кредитный договор заключён, банк перечисляет заёмщику деньги. Они направляются УО на оплату услуг подрядных организаций, которые проведут в доме капитальный ремонт общего имущества.

Перечисление средств в счёт погашения долга и процентов по кредиту со спецсчёта происходит согласно условиям подписанного кредитного договора и в силу ч. 1 ст. 174, п. 2 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ. Деньги списываются на основании протокола ОСС, на котором было принято решение о заключении кредитного договора, и самого этого договора (ч. 5 ст. 177 ЖК РФ). Обязательства по выплате кредита лежат не на УО/ТСЖ, а на собственниках, от лица которых заключался договор (ч. 1 ст. 182 ГК РФ).

Если на специальном счёте окажется недостаточно средств для списания ежемесячного платежа и процентов по кредиту, то банк имеет право применить штрафные санкции. В таком случае срок выплаты кредита возрастёт в соответствии с увеличением суммы выплат, что коснётся интересов собственников.

Передать документы по кредитному договору при смене владельца спецсчёта

Случается, что в период действия кредитного договора в доме меняется форма управления или управляющая организация. В таком случае меняется и владелец специального счёта, с которого выплачиваются долг по кредиту и проценты. При этом, согласно ч. 3 ст. 176 ЖК РФ, смена владельца не является основанием для прекращения или изменения условий ранее заключённого кредитного договора.

Решение о новом владельце спецсчёта или изменении способа формирования фонда капремонта собственники должны принять на ОСС не позднее двух месяцев с даты, когда прежняя УО или ТСЖ прекратили управлять домом (ч. 8 ст. 175 ЖК РФ). До этого момента бывший владелец обязан обеспечить надлежащее исполнение всех взятых обязательств по кредитному договору (ч. 11 ст. 175 ЖК РФ).

В течение трёх дней с момента назначения нового владельца бывшая УО или ТСЖ обязаны передать ему документы, связанные со спецсчётом, в том числе кредитные договоры (ч. 12 ст. 175 ЖК РФ). Новая УО или ТСЖ обязаны такие документы принять. После этого к новому владельцу спецсчёта переходят все права и обязанности прежнего владельца (ч. 10 ст. 175 ЖК РФ).

Учесть сложные вопросы получения кредита на капремонт

В теории получение кредита на капитальный ремонт дома выглядит достаточно гладко. Но при этом управляющие организации и ТСЖ нередко сталкиваются с серьёзными проблемами:

  1. Собственники отказываются повышать размер взноса на капитальный ремонт, и банк не выдаёт кредит в необходимой для проведения работ сумме.
  2. Если в период действия кредитного договора падает собираемость платежей за капремонт и растёт задолженность жителей МКД, то за просрочку ежемесячных платежей санкции грозят УО как заёмщику, а не собственникам-неплательщикам.
  3. Банки при оформлении кредита требуют гарантии или залог:
  • если от лица собственников действует УО, то гарантией будут выступать её собственность и денежные средства, а вовсе не имущество собственников помещений в МКД;
  • если за кредитом обращается ТСЖ, то вопрос с гарантией ещё сложнее, ведь товарищество – это некоммерческая организация, у неё нет своего имущества.

Поэтому в большинстве регионов банки не могут предложить собственникам и УО кредиты на капитальный ремонт с привлекательными условиями и низкой процентной ставкой. Чаще всего продукт оказывается слишком дорогим.

Но, несмотря на все трудности, по стране уже есть десятки примеров, когда общее имущество многоквартирного дома под управлением ТСЖ и УО ремонтировалось капитально с привлечением кредитных средств: например, в Ростовской области и Удмуртии.

ТСЖ и УО в этих регионах воспользовались не только предложениями банков, но и возможностями возмещения за счёт Фонда содействия реформированию ЖКХ процентной ставки по кредиту. Подобная финансовая помощь предоставляется согласно постановлению Правительства РФ от от 17.01.2017 № 18 домам, эксплуатируемых от 5 до 60 лет и с установленными ОДПУ коммунальных ресурсов.

Запомнить

Порядок действий УО и собственников в ситуации, когда денег на капитальный ремонт на спецсчёте не хватает и нужен кредит, выглядит следующим образом:

  1. Провести осмотр дома, составить перечень необходимых работ по капремонту и смету на них.
  2. Оценить, какую сумму кредита планируется взять и нужно ли повысить размер взноса на капремонт.
  3. Собрать предложения банков по кредитным программам.
  4. Организовать и провести общее собрание собственников, на котором ⅔ голосов собственников в доме должно быть отдано за использование при проведении капитального ремонта кредитных средств.
  5. Собрать документы и подать заявку в выбранную кредитную организацию.

Автор: Ксения Терлецкая

Источник: Росквартал. 

Контакты
Аварийно-диспетчерская служба
+7 (978) 788-39-66 (круглосуточно)
UKPOBEDA82@yandex.ru
Паспортист
+7 978 788-47-16 (9:00-13:00)
UKPOBEDA82@yandex.ru